한국국제교류재단

법무법인(유) 화우 김한칠 러시아 변호사

1. 토지사유화 진행 현황

2019년 8월 13일 우즈베키스탄 대통령은 비농업용 토지사유화에 관한 법률(이하 “토지사유화법”)에 서명하였고, 토지사유화법은 2020. 3. 1부터 효력이 발생하였다. 다만, 2020년 토지사유화의 본격적인 시행을 앞두고 COVID-19가 급속하게 확산되어 현재는 토지사유화 관련 별다른 진행이 없는 상황이다. 토지사유화법의 시행을 위해서는 토지 가격의 평가방법, 사유화 심사 절차 등을 구체적으로 규정한 시행령이 마련되어야 할 것으로 보인다. COVID-19 종식 이후 사회가 안정되면 토지사유화 시행을 위한 구체적인 논의가 본격적으로 진행될 것으로 보인다.

우즈베키스탄에서 토지사유화에 대한 논의가 진행된 것은 이번이 처음은 아니다. 1990년 “토지법”, 1994년 “경제개혁의 계속적인 심화 및 사유재산 및 기업발전 보호 방안에 관한 대통령 명령”, “토지사용 효율성 증대에 관한 대통령 명령”, 2006년 “법인 및 개인의 건물 및 시설물의 토지사유화에 관한 대통령 명령” 등을 통해 토지사유화 논의가 지속되어 왔으나 여러 사정으로 토지사유화의 시행은 계속 미뤄져 왔다. 우즈베키스탄 정부는 당시 토지사유화에 대한 준비가 부족했고, 토지사유화의 경제적 파급효과에 대해 예상하기 어려워 부담을 느꼈을 것으로 생각된다. 반면, 러시아에서는 이미 2001년 토지사유화가 시행되었고, 카자흐스탄에서도 2003년 토지사유화가 시행되었다. 자유시장경제의 추구와 경제활성화를 최우선 과제로 두고 있는 현 우즈베키스탄 정부에서 토지사유화는 이제 더 이상 미룰 수 없는 과제가 되었다.

2. 우즈베키스탄 토지사유화의 주요 내용

토지사유화법은 농지를 제외하고 ①법인이 소유한 건물, 시설물, 공장에 부착된 토지 및 생산활동에 필요한 범위 내에서의 인접 토지, ②우즈베키스탄 국민에게 주택 건설 등을 목적으로 제공된 토지, ③나대지는 사유화 할 수 있다고 규정하고 있다(토지사유화법 제10조).

토지사유화법의 취지를 고려할 때 외국인 및 외국법인은 우즈베키스탄에서 직접 토지소유권을 취득할 수 없고, 우즈베키스탄에 법인을 설립하거나 토지사유화가 가능한 건물 또는 토지를 가진 법인의 지분을 매입함으로써 토지를 소유할 수 있을 것으로 판단된다. 좀 더 구체적으로는 외국인/외국법인이 우즈베키스탄에 법인을 설립하여 법인 명의로 건물, 시설물, 공장의 소유권을 취득한 후 추후 토지사유화가 시행되면 그에 부착된 토지를 매입하거나, 나대지 등을 매입할 수 있는 방법이 있고, 기존에 존속하고 있는 법인이 건물, 시설물, 공장의 소유권을 가지고 있거나, 나대지 등을 가지고 있다면, 해당 법인의 지분을 취득하는 것이다. 다만, 우즈베키스탄 국민에게 주택 건설 등의 목적으로 제공된 토지를 법인이 구입할 수 있는지에 대해서는 명확한 규정이 없다. 이 부분에 대해서는 후속 입법을 통해 명확하게 규정할 필요가 있어 보인다. 한편, 우즈베키스탄에는 외국인/외국법인이 100% 지분을 보유한 법인을 설립하는데 특별한 제한을 두고 있지 않다.

토지사유화 시 토지가격 산정과 관련하여 아직 명확하게 정해진 바는 없다. 다만, 현재 우즈베키스탄의 수도인 타쉬켄트의 경우, 전체 지역을 5개의 범주로 나누고 도심 중심부의 1 지역은 토지사용권 취득 시 1헥타르 당 20,820,000숨[1]을 지급하고, 2 지역은 헥타르당 16,650,000숨, 3 지역은 헥타르 당 12,490,000숨, 4지역의 경우, 헥타르당 8,330,000숨, 5지역의 경우, 헥타르당 4,160,000숨을 지급하도록 규정하고 있다. 위에서 언급한 토지사용권 취득 시 지급해야 하는 비용은 토지사유화 시 토지 가격을 산정하는데 참고가 될 수 있을 것으로 보인다.

토지소유권 취득 절차는 건물 또는 시설물을 소유하고 있는 우즈베키스탄 법인의 경우, 건물 또는 시설물에 부착되어 있는 토지사용권에 대해 토지소유권 취득 신청을 하고, 개인의 경우, 주택에 부착되어 있는 토지사용권에 대한 토지소유권 취득 신청을 하면 된다. 신청서가 접수되면, 토지매각 위원회의 검토 후 10일 이내에 가부에 대한 결과를 알려주고, 긍정적인 답변을 받은 경우, 신청인은 통지를 받은 때로부터 10일 이내에 토지대를 납부하면 된다. 토지대 납부 후 3일 이내에 시 또는 구 하킴(시청 또는 구청)에서 사유화 결정문에 기해 소유권 이전등기를 하면 된다(토지사유화법 제21조 내지 제26조).

3. 토지사유화의 효과

우즈베키스탄의 토지사유화가 진행되는 경우 단기간에 부동산 가격 급등 및 부동산이 견인하는 전반적인 물가 상승 가능성이 있다. 그리고 부동산 투기를 조장할 가능성도 높아지게 된다. 참고로, 러시아에서는 2001년, 카자흐스탄에서는 2003년 토지사유화를 시행 후 이들 국가의 부동산 가격은 천정부지로 치솟았던 사례가 있다.

토지사유화의 장점으로는 국가가 관리해오던 토지를 시장에 맡김으로써 경제규모가 확대될 수 있고, 부동산 개발 등의 분야에서 외국인 투자가 증가할 수 있다. 또한, 우즈베키스탄 토지사용권 및 임차권은 매매, 담보, 증여의 대상이 아니어서 토지를 담보로 활용하여 금융을 일으킬 수가 없었는데, 토지사유화 이후 토지소유자들은 토지를 담보로 경제규모를 키울 수 있게 될 것으로 보인다.

현재 우즈베키스탄에서는 비록 토지사유화 시행 전 이지만 토지사유화를 염두에 두고 건물, 시설물 및 공장 건물 등에 대한 매매가 활발해졌고, 거래 가격도 점차 상승하고 있다.